در ابتدای جلسه علی چاغروند، مدیر پژوهش‌های حرفه ای دبیرخانه شورای گفتگوی دولت و بخش خصوصی بیان نمود پس از تصویب برنامه ششم توسعه، دولت مکلف شده تا نسبت به احیاء و بازآفرینی سالانه حداقل 270 محله اقدام نماید. دولت یازدهم این موضوع را در دستور کار خود قرار داده است و در جلسه شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی نیز مقرر شد تا موضوع بافت فرسوده شهری در دستور کار شورا قرار گیرد؛ به همین منظور سازمان برنامه و بودجه پیش نویس مصوبه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار را در اختیار دبیرخانه شورا قرار داد و دبیرخانه هم با همکاری فعالان بخش خصوصی، به بررسی این پیش نویس پرداخت، ولی دولت بدون دریافت نظرات فعالان بخش خصوصی، آیین نامه را ابلاغ نمود، بنابراین در این جلسه، هم نظرات در مورد آیین نامه و هم طرح های پیشنهادی در فرآیند بازآفرینی، بررسی می شود.

ابهام در مفاهیم و تعاریف موجود در آیین نامه اجرایی بازآفرینی شهری

فرشید پورحاجت؛ دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان در ابتدای صحبت‌های خود، بیان نمود عمل احیاء و بازآفرینی شهری توسط بخش خصوصی انجام خواهد گرفت؛ لیکن از بخش خصوصی اظهار نظر نشده است و در جلسات تدوین این آیین نامه نیز دعوت نشده اند. وی در ادامه اظهار داشت در آیین نامه بازآفرینی شهری که ابلاغ شده است، مفاهیم به صورت مبهم بیان شده و کلی گویی صورت گرفته است؛ به طور مثال توسعه گر کیست؟ اگر منظور انبوه‌سازان هستند، باید نام آنها آورده می شد و اگر نیستند، باید تعیین تکلیف شود. عناوین توسعه‌گر در دنیا زیاد است، توسعه‌گر بافت فرسوده، توسعه‌گر شهری، توسعه‌گر املاک و مستغلات، توسعه‌گر فضای سبز و...؛ لذا باید این امر تعیین تکلیف شود که توسعه‌گری که می‌خواهد 122هزار هکتار بافت فرسوده را احیاء کند کیست و به سازماندهی و ساماندهی امور آنان به چه شکلی خواهد بود.

کاوه علی اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهار داشت توسعه‌گر در اولین قانون بافت فرسوده مصوب 89 تعریف شده است و در آنجا گفته شده، دولت و شهرداری‌ها متولی امر نوسازی در کشور هستند که می توانند تمام یا بخشی از اختیارات خود را به اشخاص حقیقی و حقوقی بخش خصوصی واگذار نمایند. احراز صلاحت آن‌ها به شرکت عمران و بهسازی محول شده است. دراین خصوص شرکت عمران و بهسازی دستورالعملی را تدوین کرده و شرکت‌هایی که در بافت فرسوده فعالیت می کنند را براساس تخصص، تجربه و توانایی فنی و مالی ازیابی می نماید و به آنها گواهی صلاحیت 1 تا 5 را اعطا می‌کند؛ لذا به نظر می رسد تصمیم درستی است که هر کسی که بخواهد در بافت فرسوده فعالیت کند، این مسیر را طی کند.

پیروز حناچی، معاون شهردار تهران بیان نمود وجه مثبتی که در آیین نامه پیش رو، وجود دارد، بحث توسعه‌دهندگان هستند که یک مفهوم جدید را وارد ترمینولوژی نوسازی شهری کرده است. توسعه‌دهندگان کسانی هستند که تامین مالی، طراحی پروژه، انجام پروژه، بهره برداری و تامین خدمات پروژه را بر عهده می گیرند؛ لذا مجبور هسستند که یک کیفیت قابل قبولی را ارائه دهند و هر چقدر که مصالح نازل تر استفاده کنند، سرویس آن‌ها جهت ارائه خدمات دچار مشکل خواهد شد. توسعه‌دهندگان برداشتی از تجربه دهه 80 انگلستان است که 28 شرکت در این زمینه در هر شهر وجود داشته است. آنان یک محدوده فرسوده را پاک کردند و دوباره ساختند ولی در این مسیر باید از اشتباهات گذشته کشور درس گرفت و آن را تکرار نکرد که در اینجا پروژه نواب به عنوان تجربه وجود دارد و دراین راستا می بایستی به ذینفعان نیز توجه نمود؛ آنان افرادی هستند که با علایق و دلبستگی‌های خود در بافت فرسوده زندگی می‌کنند و باید آن‌ها را راضی نمود.

کسری امیری راد، نماینده کانون انبوه‌سازان بیان نمود در این آیین نامه توسعه‌گر به درستی تعریف نشده است و نسبت به حجم بافت فرسوده توسعه‌گری وجود ندارد که این کار را انجام دهد؛ لذا نزدیکترین گروه به توسعه‌گر، انبوه‌سازان هستند که می شود در یک بازه زمانی به آن‌ها اجازه کار داده شود تا خودشان را با این آیین‌نامه تطبیق دهند.

همچنین در کشور اراضی وجود دارند که یا برای دولت هستند و یا به صورت قولنامه‌ای می باشند که اشخاص آن ها را تصرف کرده اند. این اراضی ممکن است از امکاناتی نظیر آب و برق و... نیز محروم باشند، زیرا پروانه ساخت و سند شش دانگ ندارند. حال اگر این اراضی مشمول این طرح قرار گیرند و ساخته شوند، مشکل ترهین این اراضی پیش خواهد آمد، لذا لازم است که این مسائل در آیین‌نامه مشخص شوند.

شهرام حلاج، نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس بیان نمود در این آیین‌نامه، مفهوم توسعه‌گر مبهم است. توسعه‌گر از طریق فراخوان عمومی انتخاب می‌شود؛ لیکن ممکن است که فراخوان را 2 ساعت در سایت خود قرار دهند و در فرآیند انتخاب آن، شفافیت وجود نداشته باشد. همچنین قوانین و مقرراتی مانند آیین‌نامه خرید مشاوره وجود دارند که باید در مسیر انتخاب توسعه‌گر از آن‌ها استفاده نمود تا توسعه‌گر بر مبنای کیفیت، پیشینه و توان مالی انتخاب شود.

مشکلات اعطای تسهیلات بانکی به تولیدکنندگان مسکن

پورحاجت اظهار داشت ارقام ذکر شده در ماده 17 این آیین‌نامه بابت تسهیلات بانکی، مصوب سال 93 می باشد که 5 سال از زمان تصویب آن می‌گذرد، لذا ارقام ذکر شده مناسب نیستند و باید با توجه به افزایش قیمت، نرخ تورم، قیمت دلار، هزینه‌های تولید مسکن و شرایط اقتصادی موجود کشور، اصلاح شوند.

وی بیان نمود سال گذشته کانون انبوه سازان پیشنهاد نمود که از صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده، تسهیلات را بدهند و برای ساخت و ساز بافت فرسوده، با بانک مسکن مذاکره صورت گرفت تا 2500 میلیارد ریال از محل صندوق توسعه ملی، برداشت شود و به همین میزان نیز بانک مسکن، سود تسهیلات در بافت فرسوده را کاهش دهد. این فرآیند سالمی بود که در منابع دولت نیز تصرف نمی‌شد ولی این امر به سمت‌و سویی دیگر رفته است.

در خصوص صندوق یکم نیز باید این وام به بخش تولید داده شود تا در این بخش، توسعه‌گر ساخت و ساز را انجام دهد و بعد به خریداران بافت فرسوده، فروش اقساطی صورت گیرد.

وی افزود در پروژه‌های مسکن مهر، 50 هزار میلیارد پول بدون پشتوانه چاپ شد که بازگشت آن نیز به صندوق بانک مسکن است، لذا این موضوع باید تعیین تکلیف گردد؛ زیرا قرار شد تا به مدت 10 سال برای سیاستگذاری مسکن از آن منابع، استفاده شود.

علی اکبری در مورد تسهیلات ضمن تایید نظر آقای پورحاجت، بیان نمود در 2 سال گذشته در تهران، شهرداری 5 درصد از منابع خود را به صورت یارانه سود تسهیلات بانکی پرداخت نموده است.

شهرزاد دانشمندی، مدیر اعتبارات بانک مرکزی ضمن اشاره به طرح‌های بخش مسکن در سنوات اخیر و عدم اجرا شدن آن طرح‌ها جهت اعطای تسهیلات به سالانه 300 هزار واحد، بیان نمود طبق قانون برنامه ششم توسعه، اعطای هرگونه تسهیلات یارانه‌ای منوط به پرداخت و تامین آن از سوی دولت است؛ لذا براساس مصوبه شورای پول و اعتبار جهت اجرای تصویب‌نامه دولت، تسهیلات با نرخ عادی بانکی، پرداخت خواهد شد واگر یارانه از سوی دولت تامین شود، به متقاضی داده می‌شود؛ لذا ماده 17 آیین نامه اجرایی بازآفرینی شهری، یک پیشنهاد غیرقابل اجرا می‌باشد. در حال حاضر تا سقف 80 درصد مشارکت را بانک‌ها، به صورت تسهیلات عادی پرداخت می‌کنند.

دانشمند در ادامه افزود باید امید داشت که منابع در نظر گرفته شده در تبصره 18 قانون بودجه سال 97 تخصیص پیدا کند. همچنین در خصوص صندوق توسعه ملی نیز، پارسال بانک مرکزی دو پیشنهاد مجزا را مطرح نمود که کسری منابع صندوق یکم، از صندوق توسعه ملی جبران شود و صندوق توسعه ملی با بانک ها، قرارداد وجوه اداره شده منعقد نماید تا منابع به فعالان تزریق شوند، لیکن این پیشنهادات هنوز به نتیجه نرسیده اند.

وی اظهار داشت صندوق یکم سازو کاری بوده که برای تشویق مردم به پس انداز ایجاد شده است و قرار است وصولی‌های مسکن مهر و مازاد آن، پس از تکمیل این طرح، برای اعطای تسهیلات خرید مسکن به کسانی که سپرده‌گذاری می کنند، داده شود که البته صندوق یکم کسری خواهد داشت وحتی وصولی‌های مسکن مهر نیز پاسخگوی سپرده‌گذاران فعلی بلند مدت هم نخواهد بود.

محمد حسن علمداری، مدیر امور اعتباری بانک مسکن اظهار داشت ساز وکار صندوق یکم مشخص است که ارتباطی به بافت فرسوده ندارد، هر چند که آن منابع برای بافت فرسوده قابل پرداخت است؛ لذا برای حل مشکل تنها باید به سراغ منابع صندوق توسعه ملی و تلفیق آن با منابع بانک‌ها رفت تا سود تسهیلات کاهش یابد.

علمداری در خصوص خط اعتباری مسکن مهر نیز بیان نمود که 455 هزار میلیارد اعتبار تعریف شد ولی سقف تعهدات بانک مسکن 550 هزار میلیارد است که از محل وصولی‌های مسکن مهر قرار است که این اضافه، تامین شود. تا الان حدود 529 هزار میلیارد، قرارداد منعقد شده و480 هزار میلیارد پرداخت شده است. وی افزود وصولی‌های مسکن مهر، مبالغ پایینی است به طور مثال 40 میلیون وام گرفته می‌شود، ولی در ماه 300 هزار تومان داده می‌شود.؛ لذا میزان آن در حدی نیست که اضافه‌ای داشته باشد تا در سایر بخش‌ها نیز استفاده شود.

مشکلات وایرادات مالیاتی در احیاء بافت فرسوده

پورحاجت، اظهار داشت طبق ماده 69 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب94، نقل و انتقال واحدهای مسکونی متوسط قیمت، به مدت 10 سال از مالیات معاف می‌باشد، لذا پیشنهاد می شود جهت رونق در ساخت و ساز بافت‌های فرسوده، از ظرفیت این ماده قانونی استفاده شود و به صراحت در این تصویب‌نامه ذکرگردد. وی در ادامه افزود در سال 94، کلیات قانون مالیات مستقیم مورد بررسی قرار گرفته و مجدداً تصویب شده است و زمانی که بحث کلیات است، تمام قانون بررسی شده و این ماده حذف نشده است؛ لذا این ماده دارای اعتبار است.

جعفر بیاتی، نماینده سازمان امور مالیاتی بیان نمود ماده 69 ق.م.م قابلیت اجرا ندارد و دوره‌اش هم منقضی شده؛ ولی حتی اگر فرض بر این باشد که این دوره منقضی نشده است، باز هم در انتهای ماده، اولین نقل و انتقال قطعی از مالیات معاف شده است که احیاء، بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، اولین نقل وانتقال نیست.

وی افزود به صورت مشخص، در آیین‌نامه ماده 77 ق.م.م مالیات ساخت و فروش بنگاه‌هایی که در ساخت و ساز بافت فرسوده فعالیت می کنند، ضریب تعدیلی پیش بینی شده است و با 40 درصد تخفیف محاسبه می‌شود. همچنین واحدهای تولیدی می‌توانند از معافیت ماده 132 و138 ق.م.م نیز استفاده کنند.

بیاتی در ادامه افزود حکم ماده 21 آیین‌نامه بازآفرینی شهری دارای ابهام است و قابلت اجرا ندارد و امکان این است که در هیأت تطبیق مقررات مجلس مغایر شناخته شود. وی پیشنهاد نمود مشابه تخفیفی که در آیین‌نامه ماده 77 ق.م.م پیش بینی شده است، در بخش عوارض نوسازی لایحه مالیات بر ارزش افزوده نیز پیش بینی گردد.

خلیجی بیان نمود در خصوص اعطای تخفیفات، هیات وزیران اختیار دارد، زیرا در آیین‌نامه ماده 77 نیز این تخفیف اعمال شده است که دولت می‌تواند بافت فرسوده را مشمول 100درصد تخفیف نماید. همچنین در خصوص قیمت منطقه‌ای ماده 64 ق.م.م نیز در گام اول نباید در این بافت‌ها قیمت افزایش یابد.

ابهامات معافیت وتخفیف‌های تامین اجتماعی در آیین‌نامه اجرایی بازآفرینی شهری

پورحاجت در خصوص معافیت تامین اجتماعی اظهار داشت، در ماده 21 این آیین‌نامه آمده است که مشمول معافیت مناطق کم برخوردار است؛ لیکن در ماده 5 قانون تامین اجماعی به عنوان قانون بالادستی، چنین معافیتی وجود ندارد؛ لذا لازم است تا در مورد سیاست‌های تشویقی همه چیز به صورت شفاف مشخص گردد.

پورحاجت بیان نمود در سیاستگذاری‌های مسکن مهر در سال 88، بدون درنظرگرفتن بسته تشویقی اعلام کردند که تامین اجتماعی، 5200 تومان حق بیمه دریافت کند و تامین اجتماعی نیز قبول کرد؛ ولی مجدداً در بافت فرسوده اعلام کردند که عوارض تامین اجتماعی برای کار پیمانکاری نیز پرداخت شود و عملاً شخصی که در نیاوران ساخت وساز کرده بود، از این عوارض معاف بود ولی مسکن مهر نبود و مشابه همین در بخش مالیات نیز اتفاق افتاد.

همچنین سازمان شهرداری‌‌ها برای تراکم در حد مجاز، 100 درصد در تهران و 30 درصد در شهرستان‌ها، تخفیف در نظر گرفته است؛ این تخفیف یعنی عوارض صفر است، حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا سازمان تامین اجتماعی، هزینه تامین اجتماعی را دریافت خواهد کرد یا خیر؟

علی اکبری بیان نمود در جلسه مربوط به تدوین این آیین‌نامه بیان شد که در مورد بیمه کارگران ساختمانی اگر بافت‌های فرسوده، مناطق محروم در نظر گرفته شوند، می‌توانند از تخفیف آن مناطق، استفاده کنند.

محمد محمدی، مشاور معاونت بیمه‌ای سازمان تامین اجتماعی ضمن بیان ایرادات، مشکلات و اصلاحات مختلف قانون بیمه کارگران ساختمانی اظهار داشت در آیین نامه اولیه، بافت‌های فرسوده، مناطق زلزله زده و سیل زده معاف بوده اند و در جای دیگر هم مشمول50 درصد معافیت می شدند؛ لیکن شورای عالی امور استان‌های شهرداری از این موضوع در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، شکایت کرد و هیأت نیز اعلام نمود که سازمان تامین اجتماعی مجاز به اعمال تخفیف نمی باشد مگر آنکه بار مالی آن در دولت پیش بینی گردد؛ لذا این معافیت ابطال و حذف شده است و در حال حاضر نه تخفیفی وجود دارد ونه معافیتی.

محمدی افزود 15درصد مجموع عوارض قانون بیمه کارگران ساختمانی در تهران و کلان شهرها عدد بزرگی است ولی در بافت‌های فرسوده و مناطق محروم عدد زیادی نیست؛ لذا سازمان تامین اجتماعی به دنبال اصلاح این قانون است و این اصلاح، به شکل طرح در مجلس مطرح شده تا بخشی از مشکلات حل شود. در این اصلاحیه تخفیف‌ها در تهران و کلان شهرها با 5/3 درصد حداقل دستمزد و در مناطق کم برخوردار 5/0 درصد تا 1 درصد حداقل دستمزد تعیین شده و قرار است شهرهای زیر 100 هزار نفر، 80 درصد معاف باشند و بقیه از محل عوارض نزد شهرداری‌ها و یا از محل مالیات تامین شود؛ لذا اگر این طرح تصویب شود، مشکلات حق بیمه ساختمانی حل خواهد شد.

همچنین در قانون پیش بینی نشده بود که پیمانکاران مسکن مهر حق بیمه کارگران ساختمانی را پرداخت کنند و لیست کارگران را بدهند؛ این موضوع نیز در این طرح پیش بینی شده است که انبوه‌ساز و پیمانکاری که به صورت امانی ساخت و ساز انجام می‌دهد؛ بتواند لیست کارگران را بدهد.

در خصوص تخفیف عوارض در حد تراکم مجاز اظهار داشت، حتی اگر مشمول 100 درصد تخفیف هم شوند، سازمان تامین اجتماعی، حق بیمه را خواهد گرفت و شهرداری باید قبل از اعمال تخفیفی، مبلغی را به تامین اجتماعی بدهد و این امر را به سازمان اعلام کند.

وی افزود ماده 21 آیین‌نامه بازآفرینی شهری مغایر قانون است و حتی اگر مغایر قانون هم نبود، قابلیت اجرا در حوزه تامین اجتماعی را ندارد.

بررسی طرح‌ها و پیشنهادات مربوط به فرایند بازآفرینی شهری

مشایخی نماینده شرکت کیسون بیان نمود باید با در نظر گرفتن محدودیت‌های موجود، طرح‌ها را پیشنهاد نمود و اگر طرح‌ها منوط به تامین بودجه ازسوی دولت و بانک‌ها باشند، نشدنی خواهد بود. وی ادامه داد بازآفرینی شهری اهداف خوب و موجهی مانند استحکام بخشی به ساختمان‌های فرسوده، اصلاح کالبد شهری در آن بافت‌ها، افزایش سرانه زیربنایی و خدماتی و توان‌افزایی اجتماعی را دارد؛ لیکن در این مسیر، فرآیندها مشخص نیستند؛ لذا پیشنهاد می‌شود برای تحقق بازآفرینی، وسعت قابل توجهی زمین در نظر گرفته شود و آنجا صاف گردد تا طرح جدیدی در آنجا ایجاد شود.

عبدالرضا فرید، نماینده انجمن تولیدکنندگان و فناوران ساختمان بیان نمود 5 سال است که در مورد مسئله احیاء بافت فرسوده در کشور صحبت می‌شود و برنامه‌هایی اعلام می گردد ولی تاکنون هیچ کدام عملیاتی نشده است. در ادامه اظهار داشت نمی‌توان با منابع دولت بافت‌های فرسوده را احیاء نمود. در ایران مشکل زمین وجود ندارد و می‌توان در احیاء مجموعه‌های ناکارآمد شهری از پادگان‌ها، انبارها و کارخانه‌های متروکه استفاده نمود و طرح جدیدی را در این مکان‌ها ایجاد نمود. در احیاء بافت‌های فرسوده شهری نباید ساختمان‌ها و زمین را از جنس ارزان قیمت دید؛ زیرا در این بافت‌ها، سرمایه زمین است، به طور مثال در منطقه سیروس با ساختن منطقه مسکونی، ارزش افزوده از بین خواهد رفت؛ زیرا در آنجا، انبار و مغازه قیمت دارد و حتی می‌توان در این منطقه، ارزش افزوده‌ای بیشتر از بازار تهران را ایجاد نمود.

فرید در ادامه افزود اسم این طرح بازآفرینی شهری است؛ لیکن در هیچ کجای آن بازآفرینی شهری دیده نمی شود و این در صورتی است که 5 گزینه برای بافت‌های ناکارآمد وجود دارد که می‌توان از این ظرفیت‌ها استفاده نمود و مجموعه بافت‌های فرسوده را براساس نیازهای شهری و ظرفیت‌های درونی تبدیل به طرح های بازآفرینی نمود. همچنین نباید با ظرفیت محلات حرکت کرد و این یک امر خطا خواهد بود.

وی اظهار داشت در احیاء و بازآفرینی شهری باید از مشاوران خارجی استفاده شود، زیرا تجربیات کافی در این خصوص دارند.

پارسا گوهری، نماینده اتاق تعاون بیان نمود خالی کردن پادگان‌ها و کارخانه‌های متروک اشتباه است، زیرا در این مسیر مقاومت رخ خواهد داد و این یک عمل نشدنی است. در این امر باید همه ذینفعان درگیر شوند و حق از کسی ضایع نگردد؛ لذا می توان در قالب راه‌اندازی تعاونی‌ها در سطح محلات فرسوده، تمام ذینفعان را درگیر نمود و تعاونی‌های مسکن تشکیل داد تا بعد از آن، تعاونی‌های مسکن به تعاونی‌های خدمات تبدیل شوند.

عدم حضور بخش خصوصی در مراحل سیاستگذاری وتصمیم گیری احیاء بافت‌های فرسوده

پورحاجت بیان نمود طبق توافق‌های صورت گرفته، بخش خصوصی باید بافت‌های فرسوده را احیاء، نوسازی و یا بازسازی نمایند؛ لیکن این بخش، تنها در مرحله عملیاتی حضور دارد؛ لذا لازم است تا بخش خصوصی در مراحل سیاستگذاری و تصمیم‌گیری نیز حضور داشته باشد و برای این امر، می بایستی کانون انبوه سازان در ستاد ملی و انجمن های صنفی استانی انبوه سازان در ستاد استانی حضور داشته باشند.

پارسا گوهری بیان نمود تعاونی‌ها نیز اتحادیه‌های خاص خود را درسراسر کشور دارند که باید در ستادهای ملی و استانی حضور داشته باشند.

در پایان با توجه به مباحث مطروحه در جلسه مقرر گردید فعالان بخش خصوصی حاضر در جلسه ابتدا سرفصل‌های طرح‌های بازآفرینی شهری را به دبیرخانه شورای گفتگو ارسال نمایند تا با اجماع نظرات در این خصوص، موضوع در دو محور پیشنهادات در مورد آیین نامه بازآفرینی شهری و همچنین طرح‌های فرآیند بازآفرینی در صحن اصلی شورای گفتگو مطرح گردد.